十五五期间，地方国企持有的园区物业正面临系统性转型压力：招商竞争同质化、企业留存不稳定、服务停留在基础保障层面、资产回报路径不畅。本文基于商务部经开区考核体系、国资委对园区平台经营业绩考核要求及行业通行实践，构建园区运营五维评价框架，并选取八类标杆案例，按三类口径分类解码，供不同资源禀赋、不同发展阶段的地方国企参考。

一、园区运营的考核坐标系：从满租率到五维评价框架

园区运营好不好，过去国企内部常用满租率与租金水平两项指标，放置于十五五语境下已不足以全面反映运营质量。商务部、国资委及行业通行实践三方，对此均已提出了更为精细化的评价维度。

政策锚一（商务部）：商务部《国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价办法（2021年版）》五大类——对外开放、科技创新、绿色发展、统筹协调（含土地集约利用，即俗称"亩均论英雄"的指向）、发展质量。229家国家级经开区2023年度考核结果于2025年由商务部新闻办公室发布。

政策锚二（国资委）：国资委对园区平台公司经营业绩考核——《中央企业综合绩效评价管理暂行办法》（国资委财政部令第14号）为主线，配套《中央企业综合绩效评价实施细则》及国资委考核分配局每年发布的《企业综合绩效评价标准值》，EVA、ROE、利润总额是核心。

政策锚三（资产盘活与REITs配套）：自然资发〔2022〕205号《自然资源部 国务院国资委关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》允许国企存量用地通过作价出资、置换、自主改造等方式盘活，园区平台是重点适用对象；国办发〔2025〕1号文提出“合理确定政府投资基金存续期，发挥基金作为长期资本、耐心资本的跨周期和逆周期调节作用”——这与REITs对底层资产长期稳定运营+可预期现金流的要求相衔接：基金存续期拉长（15年/20年/无固定）才能与Pre-REITs/REITs的长期持有逻辑对接，反之若基金仍7+2，到期退出时底层园区尚未成熟，REITs难以接续。

综合政策要求与行业通行实践，本文提出园区运营五维评价框架，每维配2-3个可量化二级指标，并附参考标杆值（取自已披露REITs年报、商务部考核通报、国企年报），为国企内部对标提供参考：

【图1｜园区运营五维评价框架】

注：标杆值为公开披露样本的统计参考，非硬性阈值；ROE数值据国资委考核分配局《企业综合绩效评价标准值》（配套国资委财政部令第14号《中央企业综合绩效评价管理暂行办法》及《中央企业综合绩效评价实施细则》使用）商业二类良好值区间；不同区域、不同园区定位可参照调整。

二、标杆实践：八类园区运营样本分类解码

八类样本按"国企持园者资源禀赋 × 可借鉴破局杠杆"分三类呈现，分类不以地域或规模为标准，而以国企持园者的资源禀赋与可借鉴的破局杠杆为依据：

【图2｜八案例三类分类表】

第一类：综合类科创园

【标杆1】深圳湾科技：数字化底座+生态联盟+投贷联动

深圳湾科技由深圳投控（深圳市属国资运营公司，2025年总资产1.33万亿、营收2779亿、利润总额212亿）持有运营，是深圳投控园区运营板块核心平台，在管深圳湾科技生态园、创业广场等，也是深圳"20+8"产业集群核心载体之一。

核心做法：①MyBay智慧运营平台——企业端可办工商、税务、社保、政策申报、场地预约，定位为园区智慧运营服务平台；②深圳湾产业生态联盟——深圳湾科技牵头，联合华为、腾讯、大疆、中科院深圳先进院等，做技术对接、场景开放；③园区+投资的协同——深圳湾科技做空间，集团内深创投、投控东海做投资，园区企业优先被投。

可借鉴点（对应五维：服务力+生态力）：①数字化应定位为连接企业与政务/服务资源的办事接口而非展示型大屏——前者解决企业痛点，后者仅满足管理可视；②生态联盟需真对接而非仅停留于挂牌层面；③投贷联动需集团内板块协同配合，园区单一主体难以独立完成。

实施差异点：MyBay全功能（工商税务社保一站式）依赖深圳投控与深圳市监、税务、社保的数据打通权限，非一线城市国企未必能完整复制，可先从轻模块（政策申报+场地预约+活动报名）切入，再逐步扩接口。

【标杆2】张江高科："科技投行"+股东闭环

张江高科（600895，上交所上市）是张江科学城核心开发主体之一，2025年末出租房地产总面积169.22万㎡，在建项目6个总建面约145万㎡，A股明确打出科技投行定位的园区上市公司，该定位自2015年转型起在其历次年报中持续沿用。

核心做法：①张江科投/张江火炬/张江科创基金群——累计投中芯国际、华虹、翱捷、格科微等；②895孵化器+张江科学城大科学装置场景开放；③"房东+股东"退出闭环——被投企业上市后减持（格科微、华虹等），反哺园区再投资。

可借鉴点（对应五维：回报力+生态力）：①科技投行需要投资部门与招商部门平级；②退出闭环靠上市平台，非上市平台可走基金+REITs路径。

实施差异点：科技投行定位需集团层面把投资板块与园区板块放在同一考核盘子里，非上市城投系若照搬投行头衔但投资权限、容错机制不到位，容易名不副实，建议先从园区+集团内投资板块协同路径（深湾模式）起步。

【标杆3】中新集团（苏州工业园）：双轮驱动+东吴苏园REIT+区外输出

中新集团（601512）是苏州工业园开发主体，被称为"园区开发运营第一股"，也是区外"苏滁模式"输出方。截至2025年末，开发运营面积超250平方公里，累计落地区中园建面约300万㎡、已投运225万㎡，综合出租率超84%（苏州工业园区内项目达91%）。年报明确园区开发运营与产业投资双轮驱动的业务格局，其中园区开发运营为主体、产业投资为辅助。

核心做法：①东吴苏园REIT（508027）——2021首批公募REITs之一，原始权益人苏州工业园区科技发展有限公司（中新集团体系）；②"2+3+1"产业体系——新一代信息技术、高端装备制造（两大主导）；生物医药、纳米、人工智能（三大新兴）；③区外品牌输出——宿迁苏州工业园、安徽滁州苏滁现代产业园、新疆霍尔果斯，打包品牌+团队+标准。

可借鉴点（对应五维：回报力+招商力）：①轻重分离，重走REITs、轻走输出；②区外复制要品牌+团队+标准打包，不是只挂牌。

实施差异点：REITs对合规要求极高（土地、产权、收益法测算、历史运营数据连续3年），中新/东吴苏园能发是因为苏州工业园30年数据积累；中西部/新区国企若想走REITs，建议先按孵化-加速-产业化做载体分段、把运营数据跑满3年再启动REITs申报，不宜为抢首发而提前硬报。

【标杆4】临港集团：一园一赛道+基金群+新片区战略绑定

临港集团是上海市属、临港新片区开发主力，在上海市布局28个园区，园区四至范围超200平方公里（约占上海市开发区总体规划面积近1/4），2025年园区企业营业收入突破2万亿元，工业总产值超6000亿元，覆盖临港新片区+松江科技城+奉贤园区+生命蓝湾+信息飞鱼等。

核心做法：①"一园一赛道"——每个园只盯1-2个赛道（松江→科创、奉贤→生物医药、生命蓝湾→生物医药、信息飞鱼→AI/数据）；②绑定临港新片区国家战略定位，承接集成电路、人工智能、生物医药、航空航天四大重点产业的政策与场景资源；③临港科创基金+临港新片区基金群。

可借鉴点（对应五维：招商力+生态力）：①综合园切特色子园的样本；②"一园一赛道"要落到具体产业目录，不宜仅设立名义赛道而无实质性的筛选机制。

实施差异点：临港"一园一赛道"能立住，前提是上海本身有集成电路、人工智能、生物医药、航空航天的产业链底座，且新片区有国家战略红利托底；二三线城市国企若照搬"一园一赛道"，需先核本地是否真有该赛道的产业链锚点（头部企业/科研院所），否则可能无法落地。

第二类：地方国资/城投系平台园

【标杆5】东湖高新（湖北联投）：城投系上市平台的三业协同

东湖高新（600133）原武汉东湖高新集团，2011年湖北联投入主，现为联投旗下园区运营+环保+科技三业协同上市平台，2025年园区运营收入16.50亿、环保科技收入20.92亿，总营收37.50亿。代表载体包括鄂州红莲湖数字经济产业园、武汉软件新城等。

核心做法：①三业协同，园区运营（鄂州红莲湖数字经济产业园、武汉软件新城）+ 环保（湖北联投强项）+ 科技（投向）；②重轻分离尝试，联投体系内重资产开发+轻资产运营切分。

可借鉴点（对应五维：回报力+招商力）：①中部城投系样本；②"园区+X（本地优势产业）"协同（湖北是"园区+环保"）。

实施差异点："园区+环保"能协同是因为湖北联投本身环保板块强（旗下有楚天环保等），不是所有城投都有第二个强板块可绑；若本地无非园区强势产业，可先绑定"本省/本市链主企业"（如河南绑新能源、陕西绑半导体）做"园区+链主"协同，比硬凑"X"更稳。

【标杆6】合肥高新股份：REITs已发+扩募的实践样本

合肥高新股份是合肥高新区管委会下属园区平台，操盘合肥创新产业园、明珠产业园、南岗科技园等，合肥创新产业园是"科大硅谷"核心载体，亦是合肥高新产园REIT原始权益人。

核心做法：1.合肥高新产园REIT（180102）——2022年10月首发、2023年扩募，是中西部首单国家级高新区REITs，也是全市场第三只产业园REITs（继东吴苏园、博时蛇口后）；2026年1季度末披露实际出租面积19.12万㎡、出租率64.28%（同比-18.21%），报告期内租金单价水平（含税）27.59元/㎡/月。注：合肥高新底层为孵化器型载体（高新君道+睿成，中小科创企业为主、租约短、续约波动大），出租率结构与东吴苏园（成熟研发办公）属于不同类型，两类资产在REITs定价逻辑上各有侧重。2.高新区管委会+高新股份的二级架构——管委会定产业方向（"科大硅谷"+量子+核聚变特色产业赛道）、高新股份做载体+运营+REITs。3."孵化-加速-产业化"载体分段——创新产业园（孵化）、明珠（加速）、南岗（产业化）梯度。

可借鉴点（对应五维：回报力+招商力）：①中西部高新区国企样本；②REITs已落地且扩募，更具确定性；③管委会定方向+股份做载体的二级架构对中西部高新区可直接对标。

实施差异点：合肥高新产园REIT得以发行，除了合肥高新自身运营数据，关键是"科大硅谷"+量子+核聚变这一特色产业赛道加持；其他中西部高新区若想复制，建议先把"国家级高新区"身份+本地特色产业赛道（如有）用足，再报REITs，纯靠市场化出租率（尤其孵化器型载体）未必能过发改委答辩——合肥高新能发除运营数据外，"科大硅谷"+量子+核聚变这一特色产业赛道是重要加分项。

【标杆7】横琴粤澳深度合作区：特殊政策区的国资平台参与路径

横琴2021年9月《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》印发，执委会双主任制，2024年3月分线管理实施（一线横琴-澳门免保税、二线横琴-内地管住）。运营国资侧主角是珠海华发集团（珠海市属最大国资平台，2025年总资产7504亿，同比-7.7%）+粤澳合作中医药科技产业园（粤澳合资）。

核心做法：1."双主任制（广东省长+澳门特首）+ 分线管理（2024年3月实施）"，截至2025年末，合作区新登记澳资企业1256户、同比+17.1%，年末登记澳资经营主体7800户（含澳资企业7681户）、同比+14.7%，占全部经营主体13.8%，为内地自贸片区中少见的特殊安排（2021年中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》）。2.产业四大方向——科技研发和高端制造、中医药、文旅会展、现代金融（横琴合作区产业定位）。3.华发"基金+园区+招商"闭环——华发产业园在横琴（华发·横琴湾、华发·科创湾等），华发投控在澳门持牌，可联动粤澳基金。4.澳门大学珠研院三大国家重点实验室（模拟与混合信号超大规模集成电路、中药质量研究、微电子）落地横琴。

可借鉴点（对应五维：招商力+生态力）：①边境/自贸区/合作区类地方国企的独份参照；②特殊政策区里国资如何参与——载体持有（华发）+基金配套（华发+粤澳基金）+科研绑定（澳门高校）。

实施差异点：横琴"双主任+分线管理"是粤澳合作框架下的特殊安排，其他特殊政策区学不了政策架构本身，但可学国资平台在特殊政策区里的参与路径——载体持有+基金配套+科研/跨境资源绑定这三件事是可迁移的。

第三类：专业赛道园

【标杆8】BioBAY（苏州生物医药产业园）：国资持有+专业运营+科研绑定

BioBAY全称苏州生物医药产业园，运营方是苏州生物医药产业园有限公司，苏州工业园体系内专业赛道园，国资背景（苏州工业园科技发展有限公司旗下，中新集团体系），长三角生物医药专业园龙头，累计培育/入驻上市企业30家（截至2026年5月，含信达生物、基石药业、亚盛医药、博瑞医药、康宁杰瑞及2025-2026年新增港股上市项目）。

核心做法：1.选商为先、招商跟进——按赛道筛（创始团队背景、靶点创新性、临床阶段）定向招，不设税收返还+什么都进的KPI。2.孵化-中试-产业化的三级载体——A区桑田岛（孵化）、B区（共享GMP中试）、C区（拿地自建），企业从孵化到IPO不出园。3.国资持有+专业运营+高校科研三方——国资（中新）持有、BioBAY公司（团队有医药背景，非纯招商出身）运营、中科院医工所/西交利物浦/苏大科研支撑，跑出信达生物、基石药业、亚盛医药、博瑞医药、康宁杰瑞。4.BioBAY品牌本身成招商工具——信达生物2018港股上市、基石药业2019港股上市、亚盛医药2021港股上市、康宁杰瑞2019港股上市，IPO集群形成后，进BioBAY对Biotech创始人是信号。

可借鉴点（对应五维：招商力+生态力+回报力）：①专业园并非缩小版的综合园，"一园一赛道"要落到选商标准+载体分段+科研绑定三件事；②若内部产业认知能力有限，可借助专业运营团队（BioBAY团队有医药背景，非纯招商出身）；③"孵化到IPO不出园"的载体分段是REITs前可做资产分层的准备。

实施差异点：BioBAY能成，关键是苏州工业园体系+长三角生物医药产业链+医药专业运营团队三件同时具备；二三线城市若想做专业园，建议先核本地是否有该赛道的科研院所/龙头企业锚点，再决定自己招专业团队还是和外地专业运营商合资。

三、从标杆到实操：五条路径与五维框架对应

路径一：招商重构。政策优惠趋同下，"什么企业都要"的招商KPI需要调整。临港"一园一赛道"、合肥高新绑定"科大硅谷"+量子/核聚变、横琴"四新"，都是先定赛道再找企业，反向的"企业匹配赛道"比"赛道匹配政策"更可持续。中西部/地级市国企若产业资源有限，可参考第二类"地方国资平台"的思路——东湖"园区+环保（本地强势产业）"协同、横琴"华发+澳门高校"绑定。

路径二：留存深化。出租率"锯齿状"的根因在于企业和园区只签租约、没签生态。深湾生态联盟的做法是把"企业参与对接频次/园区活动密度"做成续约考量的隐性维度——参与越深、黏性越强。对国企的可操作点：把生态参与度（对接次数、活动出席、产学研合作数）纳入运营台账，和续约条件弱挂钩。

路径三：服务产品化。数字化投入大但多数园区停在"大屏+App下载量"。深湾MyBay的定位是企业办事接口——工商、税务、社保、政策申报、场地预约一站，园区是流量入口、政府是服务端、企业是用户端。国企做数字化应优先明确服务对象是谁、接入哪些服务，在此基础上确定投入规模与节奏，确保数字化建设真正服务于企业需求，而非停留在概念层面。

路径四：投资反哺。物业租赁获取稳定租金回报，股权投资实现资产增值收益，张江是这一模式的典型代表——投资部门与招商部门平级，投出格科微、华虹、中芯后通过A股减持反哺园区。非上市平台两种可行路径：①集团内园区+投资板块协同（深湾模式，深圳投控体系内深创投/投控东海）；②基金+REITs走资产侧（中新/东吴苏园/合肥高新）。

路径五：资产循环。国办1号文+合理确定存续期+发改委REITs常态化扩容，城投系园区是重点鼓励对象。已发标杆：东吴苏园（508027，2021首批）、合肥高新（180102，2022首发+2023扩募，底层为孵化器型载体，出租率结构与苏园不同）。国企动作顺序：先梳理载体分段（孵化/加速/产业化）→ 再核查合规条件（土地性质、产权完整性、收益法测算）→ 再启动Pre-REITs或公募REITs申报。

结语

园区运营下半场，竞争维度正从空间移到生态再移到资本——对应国企核心能力三阶：资产运营 → 产业服务 → 资本运作。本文提出的五维评价框架、八类案例的三类归类、五条落地路径，构成一套可供国企内部自评与对标使用的工具包，不同资源禀赋的国企可按自身条件选取适配条目分步推进。

十五五期间，园区定位从土地财政配套转向产业生态载体，国企的角色正从物业持有人走向产业合伙人，需要在三类标尺间取得平衡：政府端的考核标尺（商务部经开区考核、国资委经营业绩考核）、企业端的服务标尺（入驻企业满意度）、资本端的估值标尺（REITs、产业投资退出）。

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